Zeit zum Umdenken: Baubestand ist ein ungehobener Schatz

Zeit zum Umdenken: Baubestand ist ein ungehobener Schatz

Matthias Zühlke
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8/8/2022

Für die aktuellen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt gibt es wohl keine nachhaltigere Antwort als die Bestandsnutzung von Gebäuden. Angesichts der Umwelt- und Energiekrise, in der wir uns befinden, drängt sich der Aus- und Umbau im Bestand als beste Lösung geradezu auf.

  • Durch Erhalt und Weiternutzung der Baustoffe werden wertvolle Ressourcen geschont und gleichzeitig die graue Energie genutzt, die für den Bau einst aufgewendet wurde.
  • Neue Bodenversiegelungen lassen sich vermeiden,
  • durch die Nutzung von Bestand entstehen oft charakteristischere Gebäude als reine Neubauten 

In Deutschland sollen, so hat es die Bundesregierung beschlossen, jährlich 400.000 Wohnungen neu geschaffen werden.[2] Wer bei diesem ambitionierten Ziel die Altbausubstanz außen vor lässt, verschenkt ein riesiges Potenzial an nachhaltiger Bautätigkeit. Von den über 40 Millionen Wohneinheiten in Deutschland wurden rund 75 % vor 1978 errichtet.[3] Der Gebäudebestand ist umgeben von intakter Infrastruktur und die Nutzung durch Auf- und Umbau kann Pendlerverkehr reduzieren, wenn Wohnen in der Stadt attraktiv und bezahlbar gemacht wird.[4]

Das Bundesbauministerium erwähnt jedoch im Maßnahmenkatalog für das neue Wohnungsbauprogramm die Aufstockung und Sanierung bestehender Gebäude nur am Rande, stattdessen stellt sie die Existenz von 99.000 Hektar baureife Flächen und finanzielle Förderung für Neubauten in den Mittelpunkt.[5]

Bestandspotenziale sind schwer zu finden

Leider kommt das Umdenken in der Baubranche trotz der dringlichen Herausforderungen nur mühsam voran. Oberstes Ziel müsste es eigentlich sein, den Baubestand durch Umbau und Umnutzung zu aktivieren, doch das Bauordnungsrecht, das hierbei die gleichen Standards wie im Neubau verlangt [6], verhindert oder erschwert dieses Vorgehen.

Auch ein grundsätzliches Problem hat sich im Laufe der Zeit als Hindernis aufgebaut: Die Digitalisierung der realen Materie in Form von Baumaterialien oder komplexen Gebäuden erweist sich als kompliziert – mit der Folge, dass keine oder kaum Daten zu aktuellem Baubestand vorliegen.

Gleichzeitig leben wir natürlich in einem Land, das seinen Bestand penibel erfasst – nur eben in veralteter Form. Da wird es schwierig, an alle notwendigen Informationen zu gelangen. Doch wenn die Zinsen und Baukosten weiter steigen oder auf dem aktuellen Stand verbleiben, wird es umso wichtiger sein, Potenziale vorhandener Grundstücke einzuschätzen zu können.

Syte liefert alle notwendigen Informationen – in Echtzeit

Sich unter den genannten Bedingungen auf die Suche nach geeigneter Bausubstanz für ein Vorhaben zu begeben, verschlingt wertvolle Zeit, verzögert die Planung und macht das Projekt womöglich gänzlich unattraktiv.

Es sei denn, man setzt auf die KI-basierte Lösung von syte. Wir machen die verfügbaren Daten ganz einfach und für jeden zugänglich, um die Bestandsnutzung voranzutreiben. Mit unserem Tool lassen sich alle wesentlichen Informationen in Echtzeit abrufen, die Immobilienentwickler, Makler, Planer und Behörden brauchen, um Bestandspotenziale zu erkennen und zu prüfen.

Die Auskünfte erstrecken sich auf alle relevanten Faktoren:

  • Rents & EBIT: Welche Mieteinnahmen und Ergebnisse vor Zinsen und Steuern sind bei Kauf oder Verkauf zu erwarten?
  • Risk Due Diligence: Beurteilung der Risiken für das Objekt
  • Energieverbrauch: Wie hoch ist der derzeitige Verbrauch und welche künftigen Möglichkeiten zum Einsatz von nachhaltiger Energie gibt es?
  • ESG: Sind Photovoltaik-Flächen, Erdwärme-Energiequellen und Entwässerungsmöglichkeiten vorhanden? (ESG = Environment, Social, Governance)
  • Vision und Potenzial: Welche Gebäudemasse könnte entwickelt werden, wieviel EBIT wäre zu erzielen, wenn das Objekt mit einer Vision verkauft wird?
  • Standort, Areal und BIM: Welche Mietfläche steht zur Verfügung, ermittelt anhand von Standortdaten, Areal und Building Information Modelling (BIM)
  • Material und Oberflächen: Welche Art von Materialien werden verwendet? 

Ausblick: Endlich Deutschlands Bestandssituation ermitteln

Mit syte unterstützen wir das Umdenken in der Bau- und Immobilienbranche und setzen damit auch ein politisches Signal. Einen ersten wichtigen Schritt hat die Vereinigung „Architects for Future“ erreicht: Vor der Bundestagswahl hat sie einen Brandbrief an die künftige Koalition gerichtet, der u. a. dazu geführt hat, dass es erstmals nach langen Jahren wieder ein eigenständiges Bundesbauministerium gibt. 

Damit dieser wichtige Wirtschaftszweig in Deutschland endlich auch seiner Verantwortung für das Erreichen der Klimaziele nachkommt, wird es Zeit, sich auf Innovationen einzulassen und die angestaubte Immobilienbranche in die Neuzeit zu überführen.

Die mithilfe unserer syte-KI zur Verfügung gestellten Daten sind ein enorm wichtiger Beitrag, um endlich einen umfassenden Eindruck von der tatsächlichen Bestandssituation in Deutschland zu bekommen.

  • Es wird mit uns möglich sein, nach bestimmten Dachformen mit einer bestimmten Dacheindeckung zu suchen und auf Knopfdruck neben den solaren Erträgen das Aufstockungspotenzial zu ermitteln.
  • Es wird auch möglich sein, nach Gebäuden zu suchen, die vermutlich renovierungsbedürftig sind, da wir das Alter der Gebäude kennen und das Material der Dacheindeckung einordnen können.
  • Im letzten Schritt können dann die Kosten für die Aufstockung oder Nachverdichtung inklusive der möglichen PV-Anlage ermittelt werden.

Es ist sogar möglich, sich ein Portfolio nach bestimmten Grundstückskriterien zusammenzustellen. Somit entsteht dank syte ein vollkommen neuer Markt – der Markt vor dem Markt.

Quellen

[1] Deutschlandfunk: Umnutzen und neu denken – Konzepte für bezahlbares Wohnen; https://www.deutschlandfunk.de/bezahlbarer-wohnraum-deutschland-100.html

[2] Die Bundesregierung: Bündnis bezahlbarer Wohnraum – Gemeinsam Wohnungen schaffen; https://www.bundesregierung.de/breg-de/suche/wohnungsbau-bundesregierung-2028348#:~:text=400.000%20neue%20Wohnungen%20pro%20Jahr,sind%20das%20Ziel%20der%20Bundesregierung

[3] Umweltbundesamt: Wohnen und Sanieren. Empirische Wohngebäudedaten seit 2002. Hintergrundbericht; https://www.umweltbundesamt.de/sites/default/files/medien/1410/publikationen/2019-05-23_cc_22-2019_wohnenundsanieren_hintergrundbericht.pdf

[4] Kompetenzzentrum „kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“, Institut für Erhaltung und Modernisierungvon Bauwerken e.V. an der TU Berlin: Modernisierung von selbstgenutztem Wohneigentum in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern der 50er und 60er Jahre; https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/ministerien/bmvbs/kostenguenstig-qualitaetsbewusst-bauen/downloads/ModernisierungSelbstgenutztWohneigentum.pdf?__blob=publicationFile&v=1

[5] Die Bundesregierung: Bündnis bezahlbarer WohnraumGemeinsam Wohnungen schaffen; https://www.bundesregierung.de/breg-de/suche/wohnungsbau-bundesregierung-2028348#:~:text=400.000%20neue%20Wohnungen%20pro%20Jahr,sind%20das%20Ziel%20der%20Bundesregierung

[6] Deutsche Bauzeitung: Mehr Ökologie wagen; https://www.db-bauzeitung.de/bauen-im-bestand/musterumbauordnung/ 

Matthias Zühlke
Matthias Zühlke
CEO Syte
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